Information till köpare

Att anlita experthjälp vid köp eller försäljning av jordbruks- och skogsfastigheter är inte en kostnad – det är en investering.
Området är mycket komplext, med en mängd speciella lagar och regler. Det finns många fällor, men även en mängd finesser som rätt utnyttjade ger ett väsentligt högre netto.
Här har vi tagit upp några ämnen.

Fastigheten

Jordbruks- och skogsfastigheter är, i likhet med t ex hyreshus, näringsfastigheter. Detta medför att ägaren bedriver näringsverksamhet och oavsett fastighetens storlek måste uppfylla lagens krav om bokföring, redovisning, moms etc.
Ägaren/köparen betraktas som näringsidkare, vilket innebär att konsumentköplagen ej är tillämplig och att mycket högre krav ställs på honom/henne i alla affärstransaktioner, t ex vid köp av inventarier eller själva fastigheten.
Var därför alltid extra noga med att utföra besiktningar och kontroller. De underlag som tillhandahålls är upprättade för att underlätta besiktningen - inte att tjäna som beräkningsunderlag för köpeskillingar. Har man inte tillräckliga egna kunskaper bör man anlita proffesionell hjälp för besiktningar och beräkningar.
I det fall bostadsbyggnad ingår i fastigheten, rekommenderas att sk jordabalksbesiktning utförs av behörig besiktningsman.

Skogsbeskrivning

I de planer och underlag som normalt tillhandahålls vid försäljningar beskrivs skogen i ålders- och huggningsklasser.
Huggningsklasser indelas i

• K1 Obehandlad eller ej fullständigt behandlad kalmark
• K2 Behandlad kalmark med godkänd föryngring
• R1 Plantskog med medelhöjd under 1,3 meter
• R2 Ungskog med medelhöjd över 1,3 meter
• G1 Gallringsskog med medeldiameter över 10 cm
• G2 Äldre gallringsskog, kan slutavverkas inom 10 år
• S1 Slutavverkningsbar skog som uppnått lägsta ålder
• S2 Slutavverkningsmogen skog
• S3 Slutavverkning som ej bör avverkas, ofta naturvård
• E1 Restskog
• E2 Gles skog eller olämpligt trädslag
• E3 Skog av hagmarkskaraktär

Dessutom beskrivs boniteten, vilket är ett mått på markens produktionsförmåga. I nuvarande system anges höjden för trädslaget vid 100 års ålder, dvs G22 anger att huvudträdslaget är gran och höjden vid 100 år bör vara 22 meter. T står för tall, G för gran, C för contortatall och B för björk. För C och B gäller höjden vid 50 år. Ju högre värde desto högre tillväxt.

Mått, var är skillnaden mellan M3sk och M3fub?

Inom skogsbruket används en mängd olika sätt att mäta skog. De viktigaste är:

M3sk, Skogskubikmeter, är volymen av en hel trädstam ovan stubbskäret, inklusive bark och används för att ange volymen växande skog på rot. Det är detta mått som används för att ange volymen skog vid fastighetsaffärer.
M3fub, Kubikmeter fast mått under bark ”fastkubik”, är den verkliga volymen av en trädstam, exklusive bark och används för att mäta in avverkat virke. Det är i detta mått som används för att ange volymen skog vid skogsaffärer.

1 m3sk motsvarar 0,84 m3fub, men relationen varierar över landet p g a barktjocklek.

I skogsbruksplaner anges hela volymen per hektar, men naturvårdshänsyn t ex i kantzoner gör att hela volymen sällan avverkas.

Ransoneringsregler

Skogsvårdslagen anger att ransonering av skog skall ske för brukningsenheter större än 100 ha produktiv mark.
Med brukningsenhet avses den skogsmark inom en kommun som tillhör samma ägare.
För enheter över 100 ha upp till 1 000 ha gäller den sk 50%-regeln, vilken innebär att maximalt 50% av den produktiva skogsmarken får bestå av kalmark eller skog yngre än 20 år.
För enheter över 1 000 ha gäller ransoneringsregler enligt ett system med årsytor.

Skogsavdrag

Köp av skogsfastigheter berättigar till skogsavdrag, vilket beräknas till hälften av köpeskillingen hänförlig till skog.
Om fastigheten inte enbart består av skogsmark fördelas köpeskillingen enligt gällande taxeringsvärde och den del som berör skogen läggs till grund för avdragsberäkningen. Om denna fördelning uppenbarligen ger ett felaktigt resultat får jämkning ske, vilket normalt förutsätter att en fullständig fastighetsvärdering utförs.
Skogsavdraget ger skattefria pengar vid avverkning, vilka t ex kan användas för att delvis betala fastigheten.
Maximalt hälften av årets skogsintäkt får läggas till grund för avdraget. Undantag gäller för rationaliseringsförvärv där hela intäkten får läggas till grund för avdraget. Detta blir således inte större, men det går bara åt hälften så mycket skog för att uppfylla regelkraven.

Skattemässiga avsättningar

Gällande regler ger möjlighet till avsättning av obeskattade eller enkelbeskattade medel. Detta gör i kombination med skogsavdraget att kapitalbehovet för köp under vissa förutsättningar blir mycket lågt.

Nyckelbiotoper, naturvärden etc

Det förekommer i allt högre utsträckning att föryngringsavverkning ej får ske pga förekomst av nyckelbiotoper etc. Markägaren skall ekonomiskt ersättas för den skada han lider av detta. Han får dock ej ersättning enligt nu gällande praxis vid varje avverkningstillfälle enligt följande:
0 - 250 000 kr, 4-10% max 10 000 kr
250 000 – 1 000 000 kr, 2-4% max 20 000 kr
1 000 000 och uppåt, 2%.
Skogsvårdsstyrelsen förhandlar å statens vägnar med markägaren och kan således inte ensidigt fastställa ersättningsbelopp.

Inteckningar, servitut, nyttjanderätter

Nästan alla fastigheter belastas av någon form av inteckning.
Detta kan variera från penninginteckningar, vilka används som säkerhet vid belåning, till ledningsrätter för el och tele.
Penninginteckningar skall medfölja vid köpet, i det fall handlingar saknas skall dödning ske hos tingsrätten.
Ofta finns skogsfångsservitut, vilket ger någon annan fastighet rätt till kostnadsfria uttag av skog. Detta kan variera från i princip värdelösa rättigheter att ta ut ”gärdsel och stör” för att bygga hagar, till rättighet till brännved eller husbehovsvirke.

Förvärvstillstånd

Inom glesbygd och omarronderingsområden (främst Dalarna) i landet krävs förvärvstillstånd för att förvärva fastigheter.Indelningen sker efter församlingsgränser, vilket innebär att en kommun delvis kan omfattas av reglerna.
Undantag från kravet görs för fysiska personer som är bosatta i glasbygdsområden i samma kommun.
För juridiska personer, dvs bolag, krävs alltid förvärvstillstånd.
"Tillstånd till förvärv av egendom i glesbygd får vägras, om egendomen behövs för att främja sysselsättningen eller bosättningen på orten. Detta gäller dock inte om förvärvaren gör sannolikt att han inom tolv månader från förvärvet varaktigt kommer att bosätta sig på fastigheten eller att förvärvet varaktigt kommer att främja sysselsättningen på orten. Oavsett vad som sägs i första stycket får tillstånd till förvärv av egendom i omarronderingsområde vägras, om förvärvet skulle göra det svårare att genomföra rationaliseringen av ägostrukturen." 7§ Jordförvärvslagen